국민임대주택 2026년 소득기준 70%·총자산 3억4500만 원 총정리

한눈에 보기

누가무주택세대구성원으로 소득·자산 기준을 충족하는 세대

무엇을전용 60㎡ 이하 임대주택 입주권(보증금+월임대료, 시중시세의 60~80% 수준)

소득기준전년도 도시근로자 월평균소득 70% 이하(1인 90%, 2인 80%), 4인 6,161,541원

자산기준총자산 3억 4,500만 원 이하, 자동차 4,542만 원 이하(2026년 적용)

임대기간최장 30년, 2년 단위 갱신계약

어디서LH청약플러스·마이홈포털 모집공고 확인 후 인터넷 청약

국민임대주택은 무주택 저소득층(소득 1~4분위)의 주거 안정을 위해 국가재정과 주택도시기금으로 건설·공급하는 장기 공공임대주택입니다. 전용 60㎡ 이하로 지어지고 임대기간은 30년, 2년 단위로 계약을 갱신합니다. 보증금과 임대료를 합한 부담이 주변 시세의 60~80% 수준이라는 점이 핵심이죠.

이 글은 현금이나 대출이 아니라 집 자체를 공급받아 들어가 사는 '입주' 제도를 다룹니다. 월세를 현금으로 보전받으려면 주거급여나 청년월세 지원사업을, 전세보증금을 빌리려면 버팀목전세자금대출을 따로 보시는 편이 빠릅니다.

국민임대주택은 신청 자격보다 '들어간 다음'이 더 중요한 제도입니다. 2년마다 소득과 자산을 다시 보고, 기준을 넘으면 임대료에 할증이 붙죠. 2026년 적용 기준표와 전용 50㎡를 경계로 갈리는 순위, 재계약 할증 구조까지 공식 자료로 정리했습니다.

목차

• 국민임대주택 제도 개요와 임대기간
• 2026년 국민임대주택 소득기준 표
• 2026년 자산기준과 자동차가액 판정 방법
• 전용 50㎡로 갈리는 신청 순위와 청약통장 요건
• 우선공급 비율과 동일순위 가점 계산
• 임대료가 정해지는 구조와 2년 단위 인상률
• 재계약 때 소득 초과하면 붙는 할증임대료
• 자주 묻는 질문

국민임대주택 제도 개요와 임대기간

근거 법령은 「공공주택 특별법」과 시행규칙이며, 시행규칙은 2026년 8월 24일 시행된 국토교통부령 제1616호가 현행입니다. 입주자 자격은 별표4에서, 자산 요건은 제13조제3항에 따라 국토교통부장관이 따로 정합니다.

신청 자격의 출발점은 입주자모집공고일 현재 무주택세대구성원이어야 한다는 점입니다. 세대구성원은 신청자 본인, 배우자(주민등록이 분리된 배우자 포함), 신청자 또는 분리배우자와 같은 주민등록표에 올라 있는 직계존속·직계비속과 그 배우자까지입니다. 따로 사는 배우자의 주택 보유 여부까지 걸립니다.

민법상 미성년자는 원칙적으로 신청할 수 없습니다. 다만 자녀가 있는 미성년 세대주, 직계존속의 사망·실종 등으로 형제자매를 부양하는 미성년 세대주, 부 또는 모가 외국인인 한부모가족의 내국인 미성년자녀 세대주는 법정대리인을 통해 신청할 수 있습니다.

2026년 국민임대주택 소득기준 표

소득은 세대구성원 전원의 월평균소득을 합산해 판단합니다. 근로·사업·재산·공적이전소득 등 12가지 항목을 사회보장정보시스템의 공적 자료로 확인합니다. 본인 신고가 아니라 국가가 가진 자료로 잡힌다는 뜻이죠.

가구원수	50% (1인 70%·2인 60%)	70% (1인 90%·2인 80%)	100% (1인 120%·2인 110%)
1인	2,669,354원	3,432,027원	4,576,036원
2인	3,519,762원	4,693,016원	6,452,897원
3인	4,084,215원	5,717,900원	8,168,429원
4인	4,401,101원	6,161,541원	8,802,202원
5인	4,663,493원	6,528,890원	9,326,985원
6인	4,953,132원	6,934,384원	9,906,263원
7인	5,242,771원	7,339,879원	10,485,541원
8인	5,532,410원	7,745,373원	11,064,819원

전부 '이하' 기준입니다. 같은 수치를 마이홈포털은 '2026년도 적용기준'으로, LH청약플러스는 '2025년도 도시근로자 가구당 월평균소득'으로 표기합니다. 통계 연도와 적용 연도를 각각 앞세운 것이라 값은 동일합니다.

가구원수, 부양가족수, 미성년 자녀수를 셀 때 태아를 포함합니다. 임신 중이라면 3인이 아니라 4인 가구 기준으로 판단될 수 있어, 소득이 아슬아슬한 세대는 결과가 뒤집히죠.

2026년 자산기준과 자동차가액 판정 방법

2026년도 적용 자산기준은 총자산 3억 4,500만 원 이하, 자동차 4,542만 원 이하입니다. 총자산은 부동산·자동차·금융자산·일반자산을 합한 금액에서 부채를 뺀 값입니다. 부채로 인정되는 것은 금융회사·공공기관·공제회 대출금, 법원이 확인한 사채, 임대보증금(해당 부동산가액 이하) 정도라 지인에게 빌린 돈은 차감되지 않습니다.

헷갈리는 대목이 자동차입니다. 마이홈포털은 "세대구성원 전원이 보유한 모든 자동차가액 4,542만 원 이하"라고 적어 합산처럼 읽히지만, LH청약플러스는 "신청자 및 세대원 각각의 자동차를 기준으로 하되 세대원 간 지분 공유 차량만 지분을 합산"한다고 안내합니다. 2,500만 원짜리 차 두 대를 가진 세대가 합계 5,000만 원으로 탈락하지는 않는다는 뜻이죠. 다만 두 대의 가액은 총자산 계산에는 그대로 들어갑니다.

자동차가액은 보건복지부장관이 정하는 차량 기준가액을 씁니다. 해마다 고시가 바뀌므로 작년에 통과한 차량이 올해는 다른 값으로 잡힐 수 있습니다. 비영업용 승용차만 보고 장애인 사용 자동차와 국가유공자(상이 1~7등급) 보철용 차량은 제외합니다.

전용 50㎡로 갈리는 신청 순위와 청약통장 요건

국민임대주택은 같은 단지라도 전용면적에 따라 심사 방식이 완전히 달라집니다. 여기를 모르면 통장 없이 넣을 수 있는 물량을 놓치게 됩니다.

구분	소득기준	선정순위
전용 50㎡ 미만	50%(1인 70%·2인 60%) 이하에 우선공급, 남으면 50% 초과~70% 이하	1순위 해당 시·군·구 거주자 2순위 연접 시·군·구 중 사업주체 지정 지역 거주자 3순위 그 밖의 자
전용 50㎡ 이상 ~ 60㎡ 이하	70%(1인 90%·2인 80%) 이하	1순위 청약종합저축 가입 2년 경과 + 24회 이상 납입 2순위 가입 6개월 경과 + 6회 이상 납입 3순위 그 밖의 자
전용 60㎡ 초과	100%(1인 120%·2인 110%) 이하	공고문에서 별도 정함

전용 50㎡ 미만은 선정순위가 거주지로만 갈립니다. 청약통장 납입 횟수를 따지지 않으므로, 통장이 없어도 신청할 수 있습니다.

공식 안내가 엇갈리는 지점도 있습니다. 마이홈포털은 전용면적을 "60㎡ 이하"로 못 박아 두었는데 LH청약플러스 표에는 "전용 60㎡ 초과" 칸이 남아 있습니다. 또 마이홈포털의 전용 50㎡ 이상 칸은 2인 가구 기준을 60%로, LH는 같은 칸을 80%로 적고 있죠. 표기가 다르니 최종 판단은 반드시 입주자모집공고문 기준으로 하셔야 합니다.

우선공급 비율과 동일순위 가점 계산

우선공급 비율은 「공공주택 특별법 시행규칙」 별표4에서 정합니다. 사업지구 철거민 등 10%(시·도지사 승인 시 초과 가능), 노부모 부양·장애인·기관추천 대상 등 20%, 다자녀 가구 10%, 국가유공자 등 10%, 영구임대주택 퇴거자 3%, 비닐간이공작물 거주자 등 2%, 신혼부부·한부모가족 30%입니다. 실제 배정 물량은 공고마다 다릅니다.

같은 순위에서 경쟁이 붙으면 배점으로 가립니다. 일반공급 배점은 신청자 나이(만 50세 이상 3점·40세 이상 2점·30세 이상 1점), 부양가족 수(3인 이상 3점·2인 2점·1인 1점), 해당 지역 연속 거주기간(5년 이상 3점·3년 이상 2점·1년 이상 1점), 미성년 자녀수(3자녀 이상 3점·2자녀 2점) 등을 합산합니다.

놓치기 쉬운 감점 항목이 있습니다. 과거 국민임대주택 계약 사실이 있으면 최근 1년 이내 계약은 5점, 최근 3년 이내 계약은 3점을 깎습니다. 기간은 과거 계약일부터 이번 모집공고일까지로 계산하고, 갱신계약은 제외합니다. 짧게 살다 나온 뒤 곧바로 다시 넣으면 배점에서 밀릴 수 있다는 뜻이죠.

임대료가 정해지는 구조와 2년 단위 인상률

임대조건은 임의로 정해지지 않고 국토교통부 고시 산식을 따릅니다. 표준임대보증금은 '당해 주택가격 × 20/100 × 규모계수 × 지역계수'입니다. 규모계수는 전용 36㎡ 이하 0.75(기초생활수급자 0.5), 36㎡ 초과는 전용면적을 36으로 나눈 값으로 1.3을 넘지 않습니다.

표준임대료는 감가상각비, 연간 수선유지비, 화재보험료, 기금이자, 자기자금 이자를 더한 금액입니다. 감가상각비는 내용연수 50년·잔존가액 10%의 정액법, 수선유지비는 건축비의 1,000분의 4, 자기자금 이자는 1년 만기 정기예금 이율을 적용한 이자액의 50%만 반영합니다. 이 구조 덕분에 부담이 주변 시세의 60~80% 선에 머뭅니다.

갱신 때 임대료 인상 시기는 2년 단위이고, 인상률은 직전 2개년 주거비물가지수를 합산해 정합니다. 다만 「주택임대차보호법」 제7조의 차임 증액청구 한도를 넘길 수 없어 5%가 상한입니다. LH가 공개한 표를 보면 임대조건 인상률은 2023년 4.8%, 2024년 4.7%, 2025년 5.0%였습니다. 보증금과 임대료는 임차인이 동의하면 상호 전환할 수 있고, 전환 후 최초 임대보증금은 건설원가에서 기금을 뺀 금액을 넘을 수 없습니다.

재계약 때 소득 초과하면 붙는 할증임대료

가장 오해가 많은 부분입니다. 입주 후 소득이 올라 기준을 넘겼다고 곧바로 쫓겨나지 않습니다. 「공공주택 특별법」 제49조의3과 시행규칙 제32조의3이 재계약 거절 기준을 소득·자산으로 나눠 두었고, 소득 초과 정도에 따라 표준임대보증금·표준임대료에 할증비율을 곱해 갱신계약을 맺습니다.

소득기준 초과비율	최초 갱신계약	2회차 이상 갱신계약
10% 이하	100%	110%
10% 초과 ~ 30% 이하	110%	120%
30% 초과 ~ 50% 이하	120%	140%
50% 초과	갱신계약 불가. 임대차기간 종료일부터 3개월 이내 퇴거(1회에 한해 퇴거 유예 가능)

주택관리공단이 안내하는 국민임대주택 갱신계약 할증비율입니다. 100%는 할증이 없다는 뜻이고, 140%는 표준임대보증금과 표준임대료가 1.4배가 된다는 뜻입니다.

정리하면 소득이 기준의 10%를 넘지 않으면 첫 갱신에서는 할증이 없지만, 그 상태로 두 번째 갱신을 맞으면 110%가 붙습니다. 같은 초과 상태라도 갱신 횟수가 쌓일수록 부담이 커지는 구조죠. 초과비율이 50%를 넘으면 갱신 자체가 막히고, 임대차기간이 끝난 날부터 3개월 안에 나가야 합니다. 자산기준 초과도 별도의 재계약 거절 사유입니다.

모집공고는 LH청약플러스와 마이홈포털에서 확인합니다. 서류 제출 대상자로 뽑히면 소득·자산 조사를 거쳐 당첨자와 예비입주자가 확정되고, 계약과 잔금 납부를 마치면 입주합니다. 소득이 낮아 생계급여를 함께 받는 세대라면 그 기준도 같이 확인해 두세요.

자주 묻는 질문

Q. 청약통장이 없으면 신청할 수 없나요?
전용 50㎡ 미만은 선정순위를 거주지로만 가리므로 통장 없이도 신청할 수 있습니다. 전용 50㎡ 이상은 1순위가 가입 2년 경과·24회 이상 납입, 2순위가 6개월 경과·6회 이상 납입입니다.

Q. 차가 두 대인데 합쳐서 4,542만 원을 넘으면 탈락인가요?
LH 안내는 신청자와 세대원 각각의 자동차를 기준으로 판단한다고 적고 있습니다. 다만 두 대의 가액 모두 총자산 계산에는 합산되며, 마이홈 문구는 합산처럼 읽히니 공고문으로 확인하세요.

Q. 배우자와 주민등록이 분리돼 있으면 배우자 재산은 안 보나요?
봅니다. 분리배우자도 무주택세대구성원 판단에 포함되고, 분리배우자와 같은 주민등록표에 등재된 직계존비속까지 세대구성원으로 봅니다.

Q. 입주 후 소득이 늘면 바로 나가야 하나요?
아닙니다. 초과비율 50% 이하까지는 할증임대료를 부담하면서 갱신계약을 맺을 수 있습니다. 50%를 초과해야 갱신이 불가능해지고, 임대차기간 종료일부터 3개월 이내 퇴거하되 1회에 한해 유예가 가능합니다.

Q. 임대료는 2년마다 얼마나 오르나요?
인상 시기는 2년 단위이며 직전 2개년 주거비물가지수를 합산해 정하되, 「주택임대차보호법」상 증액 한도인 5%를 넘을 수 없습니다. LH 공개 자료 기준 임대조건 인상률은 2024년 4.7%, 2025년 5.0%였습니다.

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정보 출처: 마이홈포털 국민임대주택 안내, LH청약플러스 임대가이드(입주자격·임대조건), 국가법령정보센터 「공공주택 특별법 시행규칙」(시행 2026. 8. 24., 국토교통부령 제1616호), 찾기쉬운 생활법령정보 국민임대주택 우선공급, 주택관리공단 자주하는질문 · 2026년 9월 12일 확인. 제도는 바뀔 수 있으니 신청 전 기관에 확인하세요. 문의는 마이홈 콜센터 1600-1004, LH ARS 1661-7700, 주택관리공단 1670-2727입니다.