내집마련 디딤돌대출 2026년 조건·금리 2.85%부터·한도 3.2억 총정리

한눈에 보기

누가무주택 세대주, 부부합산 연소득 6천만 원 이하

소득 예외생애최초·2자녀 7천만, 신혼 8.5천만 원

순자산2026년 기준 5.11억 원 이하

대상주택전용 85㎡ 이하, 평가액 5억 원(신혼·2자녀 6억) 이하

한도2억 원 / 생애최초 2.4억 / 신혼·2자녀 3.2억

금리연 2.85%~4.15%, 우대 후 하한 연 1.5%

신청 기한소유권이전등기 접수일로부터 3개월 이내

신청처기금e든든 또는 수탁은행 7곳

내집마련 디딤돌대출은 국토교통부 주택도시기금이 무주택 세대주에게 주택 구입자금을 낮은 금리로 빌려주는 정책대출입니다. 2026년 기준 부부합산 연소득 6천만 원 이하, 순자산 5.11억 원 이하가 기본 조건이고 금리는 연 2.85~4.15%입니다.

많이 어긋나는 건 소득이 아니라 한도입니다. 2억 원, 3.2억 원은 상한일 뿐, 실제 승인액은 평가액에 LTV를 곱한 뒤 선순위채권과 최우선변제 소액임차보증금(방공제)을 빼서 나옵니다. 2025년 6월 27일을 기준으로 한도가 한 단계 내려간 것까지 겹치면 예상보다 수천만 원이 모자라죠.

목차

• 대출 대상과 소득·순자산 요건
• 대상주택 요건과 대출한도 표
• 금리표와 우대금리 0.5%p 상한
• 신청 방법과 기한 3개월
• 놓치기 쉬운 함정 네 가지
• 비슷한 기금 상품과의 차이
• 자주 묻는 질문

대출 대상과 2026년 소득·순자산 요건

주택매매계약을 체결한 성년 세대주가 대상이며, 상속·증여·재산분할 취득은 안 됩니다. 세대원 전원이 무주택이어야 하고, 기금 대출이나 은행 주택담보대출을 이미 쓰고 있으면 신청할 수 없습니다.

소득은 부부 합산 총소득으로, 일반 6천만 원, 생애최초·다자녀·2자녀 가구 7천만 원, 신혼가구 8.5천만 원 이하입니다. 자산은 통계청 가계금융복지조사 소득 4분위 평균값을 적용해 2026년 기준 순자산 5.11억 원이며, 부적격이면 탈락이 아니라 가산금리가 붙습니다. 재산 기준이 궁금하면 근로장려금 재산요건도 참고하세요.

만 30세 미만 단독세대주는 제외입니다. 30세 이상 미혼 단독세대주는 가능하지만 대상주택이 전용 60㎡·평가액 3억 원 이하로 좁아지고 한도도 1.5억 원(생애최초 2억)으로 줄죠.

대상주택 요건과 대출한도 표

주거전용면적 85㎡ 이하(수도권 외 읍·면 100㎡)여야 합니다. 평가액은 매매가가 아니라 가격정보, 공시가격, 분양가액, 감정가액 순으로 매깁니다.

구분	호당 한도	평가액	LTV
일반	2억 원	5억 원 이하	70%
생애최초	2.4억 원	5억 원 이하	80%(수도권·규제지역 70%)
신혼·2자녀 이상	3.2억 원	6억 원 이하	70%
2025.6.27. 이전 계약	2.5억 / 3억 / 4억 원	동일	동일
30세 이상 미혼 단독세대주	1.5억(생애최초 2억)	3억 원 이하	동일

DTI는 모두 60% 이내. 계약 체결일이 2025년 6월 27일 이전인지에 따라 한도가 갈립니다.

실제 승인액은 위 한도, LTV·DTI, 매매가격, 아래 산식 중 가장 작은 값입니다.

대출금액 = (담보주택 평가액 × LTV) − 선순위채권 − 임대보증금 및 최우선변제 소액임차보증금

마지막 항목이 방공제입니다. 소액임차인의 최우선변제권만큼을 미리 빼 두는 것이라 세입자가 없어도 차감되고 수도권일수록 큽니다. 한도만큼 안 나오는 가장 흔한 이유죠.

2026년 금리표와 우대금리 0.5%p 상한

기본금리는 연소득과 기간으로 정해지며, 고정·10년 고정 후 변동·5년 변동·변동금리 중 고릅니다.

부부합산 연소득	10년	15년	20년	30년
2천만 원 이하	2.85%	2.95%	3.05%	3.10%
2천만~4천만 원	3.20%	3.30%	3.40%	3.45%
4천만~7천만 원	3.55%	3.65%	3.75%	3.80%
7천만~8.5천만 원	3.90%	4.00%	4.10%	4.15%

지방 소재 주택은 0.2%p 인하. 5년 단위 변동 0.1%p, 10년 고정 0.2%p, 순수 고정금리 0.3%p 가산.

우대금리는 두 묶음입니다. 중복이 안 되는 쪽은 한부모 0.5%p, 장애인·다문화·신혼·생애최초 각 0.2%p, 다자녀 0.7%p·2자녀 0.5%p·1자녀 0.3%p이며 하나만 적용됩니다. 중복 가능한 추가우대는 청약저축(5년·60회차 0.3%p, 10년 0.4%p, 15년 0.5%p), 전자계약 0.1%p, 산정액 30% 이하 신청 0.1%p, 지방 미분양주택 0.2%p 등입니다.

단서가 붙습니다. 우대금리 적용 상한은 0.5%p, 다자녀가구만 0.7%p입니다. 생애최초 0.2%p에 청약저축 15년 0.5%p를 더해도 실제로는 0.5%p까지만 내려간다는 뜻이죠. 우대 후 금리가 연 1.5% 미만이면 연 1.5%로 올려 적용합니다.

신청 방법과 기한 3개월

온라인은 기금e든든(enhuf.molit.go.kr), 방문은 수탁은행 영업점입니다. 취급 은행은 우리·국민·신한·농협·하나·부산은행과 iM뱅크 일곱 곳이고, 조건 확인 → 금액 산정 → 심사 → 승인 → 수령 순입니다.

기한이 결정적입니다. 원칙은 소유권이전등기 전 신청이고, 등기를 마쳤다면 이전등기 접수일로부터 3개월 이내까지만 가능합니다. 소급도 연장도 안 되니 잔금을 다른 대출로 치른 뒤 갈아타려는 계획은 여기서 막히죠. 서류는 신분증, 주민등록등본, 건강보험 자격득실확인서, 소득금액증명원, 등기사항전부증명서, 매매계약서가 기본입니다.

놓치기 쉬운 함정 네 가지

첫째, 복지로와 기금포털의 대상이 다릅니다. 복지로의 '내집마련 디딤돌 대출' 상세 페이지는 지원대상에 "출산가구는 연소득 1.3억 원(맞벌이 2억 원) 이하"를 적어 두었지만, 기금포털의 같은 상품 안내에는 이 항목이 없습니다. 1.3억 원은 별도 상품인 신생아 특례 디딤돌대출 요건이죠. 복지로만 보고 판단하면 창구에서 어긋납니다. 출산 가구라면 부모급여와 함께 신생아 특례를 보세요.

둘째, 실거주 의무가 있습니다. 1개월 안에 전입해 2년 이상 살아야 하고 어기면 기한이익이 상실됩니다. 임차인 퇴거 지연은 2개월 연장, 질병·근무지 이전은 최대 3년 유예됩니다.

셋째, 1주택 유지 의무가 있습니다. 2024년 6월 19일 접수분부터 적용되며, 추가 주택 취득이 확인되면 6개월 안에 처분해야 회수를 피합니다. 상속 단독취득 6개월, 혼인 합가·분양권 3년 등 예외 기한이 따로 있습니다.

넷째, 중도상환수수료 면제는 한시적입니다. 3년 이내 상환분에 최대 0.6%가 붙지만 2024년 8월 12일부터 2026년 12월 31일까지는 면제입니다.

비슷한 기금 상품과의 차이

신혼부부전용 구입자금은 혼인기간 7년 이내(또는 3개월 내 결혼예정)이면서 생애최초인 경우가 대상이고 금리가 연 2.55~3.85%로 더 낮습니다. 신생아 특례 디딤돌대출은 2023년 1월 1일 이후 출생아를 2년 내 출산·입양한 가구가 대상이며 한도 4억 원이죠. 기금 대출은 중복이 안 되니 하나를 고르는 문제입니다. 임차 상태라면 주거급여 소득기준도 보세요.

자주 묻는 질문

Q. 한도가 3.2억 원인데 왜 2억 원대만 나오나요?
승인액은 (평가액 × LTV)에서 선순위채권과 방공제를 뺀 금액, DTI 60%, 매매가격, 호당 한도 중 가장 작은 값이기 때문입니다.

Q. 등기를 이미 마쳤는데 되나요?
이전등기 접수일로부터 3개월 이내면 가능합니다. 넘기면 요건을 다 갖춰도 신청 자체가 불가합니다.

Q. 순자산 5.11억 원을 넘기면 탈락인가요?
자산심사 부적격이면 가산금리가 부과됩니다. 사후 심사 부적격 확정통지일로부터 14일 이내에는 대출계약 철회도 가능합니다.

Q. 우대금리를 여러 개 채우면 다 깎이나요?
아닙니다. 상한이 0.5%p, 다자녀가구만 0.7%p입니다. 최종금리가 연 1.5% 미만이면 연 1.5%로 적용됩니다.

Q. 만 29세 단독세대주도 되나요?
원칙적으로 제외입니다. 미성년 형제·자매나 직계존비속 중 1인 이상과 같은 세대를 이루고 부양기간이 6개월 이상이면 예외입니다.

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정보 출처: 주택도시기금 내집마련디딤돌대출 상품안내·이용절차(nhuf.molit.go.kr), 마이홈포털, 복지로 · 2026년 9월 5일 확인. 최종 금리와 한도는 수탁은행 심사로 정해집니다. 문의는 주택도시기금 콜센터 1566-9009입니다.